یک از اصطلاحاتی که در قراردادهای ملکی میان مستاجر و موجر به کار گرفته می شود، چک تخلیه است.
چک تخلیه چکی است که در زمان عقد قرارداد اجاره ملکی مسکونی، تجاری و یا اداری موجر از مستاجر بابت تضمینی برای پرداخت به موقع اجاره ها و البته تخلیه به موقع ملک دریافت می نماید. در واقع این چک به منزله یک اهرم فشاری خواهد بود که در زمان مقرر سررسید قرارداد موجر می تواند به وسیله آن مستاجر را برای تخلیه به موقع تحت فشار قرار داده و وی را مجبور به تخلیه در سررسید قرارداد نماید.
مستاجرین باید دقت داشته باشند که چه چک تخلیه امضا کرده باشند و یا نکرده باشند، طبق قانون در زمان سررسید قرارداد ملزم به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می باشند. ماده 494 قانون مدنی به صراحت به این امر دلالت دارد. از این رو حتی بدون این چک نیز مالک می تواند با قرارداد به شورای حل اختلاف و یا دادگاه مراجعه و با پرداخت رهن ملک، مستاجر را از طریق قانون وادار به تخلیه نماید.
قراردادهای اجاره ملکی اصولی دارند که این اصول در قانون مدنی قید شده است. درباره چک تخلیه هیچ بند قانونی وجود ندارد. در واقع قانون به هیچ وجه عرضه این چک را برای مستاجر الزامی نداشته و البته منعی هم برای آن قرار نداده است. از این رو درخواست چک تخلیه در زمان عقد قرارداد به مالک بستگی خواهد داشت. هر چند مستاجر این حق را دارد که زیر بار این چک نرود. اما در این مواقع احتمالا قرارداد اجاره بهم خواهد خورد. اما در صورتی که مستاجر تن به این امر دهد بایستی خود را برای عواقب چک تخلیه در صورت هر گونه قصور آماده کند. زیرا طبق بند 10 قانون مدنی صدور این چک تحت شرایط قانونی قرار گرفته و مالک می تواند طبق قانون نسبت به پیگیری آن اقدام نماید.
نحوه صحیح نوشتن چک تخلیه
الف- به هیچ وجه چک تخلیه را در وجه حامل پر نکنید.
در چک قید نمائید که این چک به جهت تضمین تخلیه ملک به آدرس فلان و در تاریخ فلان به آقا یا خانم مالک تحویل می گردد.
ب- شماره چک و مشخصات آن را در اجاره نامه قید کنید.
طبق قانون در صورت کوتاهی مستاجر از انجام وظایف قانونی خود، مالک می تواند از طریق چک تخلیه برای تحت فشار قرار دادن مستاجر اقدام نماید. تحت شرایطی که مستاجر تمام موارد احتیاطی را برای چک تخلیه در نظر گرفته باشد، مالک صرفا به جهت دیر کرد مستاجر نمی تواند به صورت مستقیم اقدام به اجرا درآوردن چک کند.
طبق ماده 13 قانون صدور چک در مواقعی که چک تخلیه بابت ضمانت دریافت شده باشد، مانع از پیگرد کیفری آن شده و از این بابت مالک قبل از سررسید زمان تخلیه ملک نمی تواند اقدامی برای وصول این چک نماید.
