انتخاب زمین مناسب جهت سرمایه گذاری، یکی از مهم‌ترین پارامترها در سرمایه گذاری سودآور در این بازار است.
در حالت کلی جهت سرمایه گذاری روی زمین، می‌توانید اقدام به خرید زمین‌های «درون شهری» یا زمین‌های خارج از شهر بکنید. منظور از زمین‌های خارج شهر، مواردی هستند که با نام «زمین‌های ذخیره شهری» شناخته می‌شوند.
نکات مربوط به خرید زمین‌های درون شهری
جهت کسب سود از زمین های درون شهری، باید به ساخت و ساز رو آورید. در واقع سودی که به دنبال آن هستید، زمانی حاصل میشود که در زمین خریداری شده ساختمان ساخته و با فروش آن سود کسب کنید.
برای خرید زمین جهت ساخت و ساز شما دو گزینه پیش رو دارید:
الف-خرید زمین‌های ساخته نشده در سطح شهر
ب-خرید ملک کلنگی
اساسی ترین نکته این است که بر چه اساسی باید محل خرید زمین یا ملک کلنگی را انتخاب کنیم؟
فاکتورهای مختلفی در انتخاب زمین درون شهری موثر است. فاکتورهایی مثل: منطقه و محله، طول بَر زمین، تراکم و غیره. می‌توان گفت از بین فاکتورهای مختلف، قیمت نوساز منطقه مهم‌ترین عامل است. چرا که به طور مستقیم روی ارزش ملکی ساخته شده در آن زمین اثرگذار است.
اگر شما یک ملک با بَر مناسب و تراکم بالا در منطقه‌ای پیدا کنید که ارزش معاملاتی پایینی دارد، از ساخت ساز خود سود مناسبی کسب نمی کنید. بنابراین توصیه می‌کنیم که محل خرید زمین یا ملک کلنگی را بر اساس قیمت ملک‌های نوساز آن منطقه انتخاب کنید. به این ترتیب می‌توانید سود بیش‌تری داشته باشید.
حتما به این نکته توجه کنید که هزینه ساخت و ساز در مناطق شهری مختلف تفاوت چندانی ندارد. اما قیمت خرید و فروش ملک در مناطق مختلف شهری می‌تواند تفاوت چشمگیری داشته باشد.
بنابراین اگر زمین یا ملک کلنگی مورد نظر را در منطقه‌ای خریداری کنید که قیمت املاک نوساز آن جا گران‌تر است، می‌توانید در فروش ملک خود سود بیش‌تری کسب کنید.
البته بدیهی است که هر چقدر قیمت ملک نوساز در یک منطقه بالاتر باشد، قیمت زمین هم در آن منطقه بالاتر است. بنابراین باید با در نظر داشتن نکته‌ای که به آن اشاره شد و میزان بودجه‌ای که برای خرید زمین دارید و محاسبه هزینه ساخت و ساز، اقدام به خرید بهترین زمین ممکن کنید.
نکات مربوط به خرید زمین‌های ذخیره شهری
مدیران شهری با هدف توسعه شهر و کنترل قیمت بازار املاک در سطح کلان، برخی از زمین‌های اطراف شهرها را به عنوان زمین‌های ذخیره شهری انتخاب می‌کنند تا در آینده به بخشی از شهر تبدیل شوند. شهر جدید سهند، شهرک اندیشه و خاوران در اطراف تبریز نمونه هایی از این موارد هستند.
معمولا شرکت عمران شهرهای جدید و شهرداری‌ها پس از مدتی اقدام به قطعه‌بندی این زمین‌ها کرده و آن‌ها را از طریق مزایده به فروش می‌رسانند. پس از فروش این زمین‌ها، به مرور امکانات شهری جهت توسعه شهر به محدوده این زمین‌ها اضافه میشود.
پس در مرحله اول می‌توانید این زمین‌ها را در مزایده از شهرداری یا شرکت عمران شهرهای جدید خریداری کنید. طبیعتا در این زمان، قیمت این زمین‌ها پایین است. به مرور و با اضافه شدن امکانات مختلف به این زمین‌ها، ارزش زمین‌های ذخیره شهری افزایش می‌یابد.
در هر مرحله‌ای که این زمین‌ها به آبادانی نزدیک‌تر می‌شوند، ارزش افزوده آن‌ها بالاتر می‌رود. بنابراین بدیهی است که رویکرد سرمایه گذاری روی زمین‌های ذخیره شهری، یک رویکرد بلند مدت است.
یعنی شما این زمین‌ها را خریداری کرده و بدون ساخت و ساز رها می‌کنید تا در یک بازه زمانی ۵ یا شاید حتی ۱۰ ساله، ارزش آن‌ها چندین برابر شوند.
برای اینکه در خصوص اینکه کجا زمین بخریم به جمع بندی برسیم، چند نکته را به صورت مختصر توضیح می‌دهیم.
۱- بازه زمانی بازگشت سرمایه
همانگونه که اشاره کردیم، سرمایه گذاری روی زمین‌های ذخیره شهری دیدگاهی بلند مدت و کسب سود از خرید و ساخت و ساز در زمین‌های درون شهری، دیدگاهی کوتاه مدت است.
بازه زمانی برگشت سرمایه در خرید زمین‌های درون شهری، ساخت و فروش آن چیزی حدود ۱ سال و نیم تا ۲ سال طول می کشد، در حالی که این زمان برای زمین‌های ذخیره شهری می‌تواند تا ده ساله باشد.
۲- تخصص، پیچیدگی و مخمصه ها
اگر تمایل دارید در زمان کمتری به سود برسید، باید به دردسرها و پیچیدگی ساخت و ساز و همینطور فروش ملک توجه کنید.
هم ساخت و ساز و هم فروش آپارتمان های ساخته شده، مواردی هستند که به تخصص و تجربه نیاز دارند. اما برای کسب سود در خرید زمین‌های ذخیره شهری، فقط باید زمان خرید و زمان مناسب برای فروش را بدانید. بنابراین باید توجه کنید که ساخت و ساز و فروش کار چندان آسانی نیست.
۳- میزان بازدهی و کسب سود
میزان سوددهی در هر کدام از انتخاب‌های موجود به عوامل مختلفی وابسته است و نمی‌توان رقم دقیق و قطعی درباره آن‌ها گفت. اما به طور کل می‌توان سود خرید زمین‌های ذخیره شهری در یک بازه زمانی 5 ساله را چیزی در حدود ۱۰۰۰ درصد (۱۰ برابر) در نظر گرفت.
میزان سود در خرید و ساخت زمین‌های درون شهری هم بسیار متغیر است. هر چند گاهی اوقات ممکنه است به خاطر اشتباه در خرید، حتی سودی کسب نکنید؛ اما سود معقول در این زمینه را می‌توان در بدترین شرایط حدود ۳۰ درصد و در شرایط ایده‌آل حدود ۲۰۰ درصد در نظر گرفت.
البته توجه داشته باشد که سود اصلی در ساخت و ساز زمانی حاصل میشود که فرایند خرید زمین، ساخت و فروش به طور مکرر تکرار شود، به این ترتیب شما از سرمایه گذاری خود، سود مرکب بدست می‌آورید.
در نهایت اینکه کجا زمین بخریم؟ سراغ زمین‌های ذخیره شهری برویم یا با خرید ملک کلنگی و زمین‌ها درون شهری به ساخت ساز روی آوریم، به خود شما، توقعی که از سرمایه گذاری در بازار ملک دارید، توانایی‌ها و سرمایه‌ای که در اختیار دارید بستگی دارد.
